當 局 就 持 續 發 展 委 員 會 優 化 建 築 設 計 締 造 持 續 建 築 環 境
報 告 書 的 建 議 作 出 的 回 應
項 目 建 議 回 應 及 行 動
( a ) 持 續 建 築 設 計 指 引 1 樓 間 距
對 於 新 發 展 項 目 或 重 建 項 目 ， 若 地 盤
面 積 不 少 於 2公 或 連 續 闊 度 不 少 於
6 0米 的 建 築 物 ， 政 府 應 強 制 性 規 定 ，
樓 之 間 最 少 須 留 有 相 當 於 建 築 物 正
面 外 牆 總 面 積 2 0 %至 3 3 . 3 %的 間 隔 空
間 視 乎 地 盤 面 積 及 樓 高 度 而 定
1
第4 . 2 . 1 . 1段
同 意 將 透 過 多 種 方 法 實 施 這 項 規 定 ： 在 可 行 的 情 況
下 ， 於 規 劃 許 可 或 於 政 府 賣 地 契 約 修 訂 ／ 換 地 的 契
約 中 加 入 附 加 條 件 ； 及 在 審 批 就 非 強 制 性 樓 設 計 及
設 施 例 如 平 台 及 空 中 花 園 環 保 及 完 善 生 活 設 施
要 求 給 予 總 樓 面 面 積 寬 免 的 建 築 方 案 時 ， 把 這 項 規 定 列 為 申 請 的 先 決 條 件
2 樓 間 距 － 調 整 機 制 同 意 調 整 機 制 將 透 過 擴 大 現 行 屋 署 建 築 小 組 委 員 設 立 機 制 ， 容 許 在 有 關 人 士 可 提 供 科 會 的 方 式 實 施 ， 即 在 有 需 要 時 ， 讓 相 關 領 域 的 非 政 府
1 誠 邀 回 應 文 件 中 建 議 的 建 築 間 距 ， 是 根 據 屋 署 就 對 應 香 港 可 持 續 發 展 都 生 活 空 間 之 建 築 設 計 所 進 行 的 顧 問 研 究 而
學 理 據 包 括 地 盤 位 置 和 局 風 向
空 氣 流 通 和 都 氣 候 因 素 等 ， 證 明
即 使 偏 離 上 述 規 定 亦 可 達 到 相 同 效 果
時 ， 可 就 個 別 個 案 調 整 有 關 規 定
第4 . 2 . 1 . 1段
專 家 加 入 ， 就 申 請 人 因 應 偏 離 有 關 規 定 而 提 交 的 證 據
或 理 據 ， 提 供 專 家 意 見 這 個 經 擴 大 的 建 築 小 組 委 員
會 旨 在 協 助 審 議 具 可 持 續 性 及 創 新 的 設 計 ， 或 各 種 在
技 術 ／ 專 業 層 面 例 如 能 源 效 益 環 保 效 益 等 出 現
偏 離 情 況 的 發 展 方 案
2
雖 然 空 氣 流 通 評 估 制 度 已 獲 認 可 作 評 估 工 具 ， 而 風
速 比 也 獲 接 受 作 為 表 現 為 本 的 指 標 ， 屋 署 將 繼 續
與 專 家 探 討 在 制 訂 調 整 機 制 的 標 準 與 準 則 實 務 措 施
與 程 序 的 過 程 中 尤 其 是 在 調 整 機 制 內 訂 定 任 何 以 方
案 ／ 地 盤 為 本 的 要 求 ， 採 用 其 他 技 術 工 具 例 如 都
氣 候 圖 及 相 關 的 科 學 化 考 量
在 研 制 空 氣 流 通 評 估 效 能 基 準 方 面 ， 規 劃 署 現 正 進 行
一 個 名 為 都 氣 候 圖 及 風 環 境 評 估 標 準 可 行 性 研 究
的 相 關 研 究 ， 並 計 劃 在2 0 1 0年 內 完 成
3 樓 後 移 同 意 在 實 施 計 劃 方 面 ， 請 參 考 上 文 第1項
在 不 足1 5米 闊 的 街 道 ， 應 強 制 把 新 發
展 項 目 或 重 建 項 目 由 地 面 至1 5米 高 的
部 分 後 移 ， 使 街 道 中 央 至 建 築 物 之 間
的 闊 度 不 少 於7 . 5米
第4 . 2 . 2 . 1段
2 規 劃 署 於
2 0 0 5 年 完 成 空 氣 流 通 評 估 方 法 可 行 性 研 究 後 ， 前 房 屋 及 規 劃 地 政 局 與 前 環 境 運 輸 及 工 務 局 於 2 0 0 6 年 聯 合 發 表 就
4 樓 後 移 － 調 整 機 制 同 意 在 實 施 計 劃 方 面 ， 請 參 考 上 文 第2項 設 立 機 制 ， 容 許 在 考 慮 地 盤 面 積 和
局 風 向 空 氣 流 通 都 氣 候 因 素
人 流 和 地 區 特 色 等 因 素 後 ， 可 就 個 別 個 案 調 整 有 關 規 定
第4 . 2 . 2 . 1段
5 樓 後 移 － 補 償 制 度 強 制 樓 後 移 範 圍 將 獲 豁 免 計 入 總 樓 面 面 積 內 此
外 ， 如 後 移 範 圍 是 為 提 供 公 眾 通 道 ， 屋 署 會 繼 續 按
引 入 合 理 的 補 償 計 劃 ， 根 據 地 點 對
照 法 例 規 定 ， 給 予 最 多 相 等 於 後 移 範 圍 五 倍 而 又 不 多 公 眾 的 利 益 及 ／ 或 其 他 相 關 因 素 ， 向
於 准 許 地 積 比 率2 0％ 的 的 額 外 總 樓 面 面 積 在 此 之 外
遵 行 強 制 樓 後 移 規 定 的 業 主 提 供 合
的 任 何 情 況 ， 均 不 獲 給 予 額 外 總 樓 面 面 積 如 不 涉 及
適 的 補 償
撥 出 私 人 土 地 ， 又 或 法 定 圖 則 ／ 契 約 條 款 因 地 盤 特 殊
第4 . 2 . 2 . 2段 情 況 如 對 管 制 建 築 物 密 度 的 特 別 需 要 而 不 容 許 給
予 總 樓 面 面 積 寬 免 ， 則 不 會 提 供 任 何 補 償
6 樓 後 移 － 的 上 蓋 面 積 我 們 認 同 委 員 會 所 說 ， 大 平 台 是 引 起 街 道 峽 谷 效 應 的 其 中 一 個 成 因 ， 因 為 大 平 台 阻 礙 了 高 處 與 地 面 之 間 的
為 配 合 有 關 樓 後 移 的 建 議 ， 政 府 應
空 氣 流 通
檢 討 建 築 物 規 劃 規 例 香 港
法 例 第1 2 3章 ， 附 屬 法 例F 現 行 有 關 我 們 現 正 就 平 台 現 行 的 最 高 上 蓋 面 積 進 行 檢 討 ， 並 會
高 度 不 超 過1 5米 的 樓 非 住 用 部 分 的 就 建 築 物 規 劃 規 例 第2 0 ( 3 )條 進 行 立 法 修 訂 ，
准 許 上 蓋 面 積 為 百 分 之 一 百 的 上 限 ， 以 降 低 有 關 面 積 有 關 規 例 目 前 容 許 綜 合 用 途 樓 非
第4 . 2 . 2 . 3段 蓋 面 積 降 低 上 蓋 面 積 有 助 改 善 街 道 空 間 的 空 氣 流 通
情 況 和 優 化 行 人 道 環 境 降 低 上 蓋 面 積 還 可 騰 出 更 多
空 間 作 樓 後 移 和 地 面 綠 化 之 用
7 綠 化 的 上 蓋 面 積
強 制 性 規 定 地 盤 面 積 不 少 於 1 , 0 0 0平
方 米 的 新 發 展 項 目 或 重 建 項 目 ， 須 劃
出 2 0 %至3 0 %的 固 定 栽 種 面 積 視 乎
3
地 盤 面 積 而 定 ， 在 地 面 平 台 和 屋
進 行 綠 化，而 地 面 綠 化 應 優 先 進 行 第4 . 2 . 3 . 1段
同 意 在 實 施 計 劃 方 面 ， 請 參 考 上 文 第1項
目 前 ， 新 發 展 或 綜 合 重 建 地 區 ／ 地 盤 的 規 劃 大 綱 ／ 規
劃 研 究 一 般 都 已 訂 明 須 有2 0 %至3 0 %的 綠 化 覆 蓋 率，以
及 最 低 限 度 的 地 面 綠 化 覆 蓋 率
8 綠 化 的 上 蓋 面 積 － 監 察 機 制
制 訂 具 約 束 力 的 監 察 機 制 ， 確 保 綠 化
面 積 在 整 個 樓 生 命 週 期 中 獲 得 妥 善
保 養
第4 . 2 . 3 . 1段
利 用 契 約 來 幫 助 執 行 綠 化 覆 蓋 率 規 定 的 做 法 ， 實 屬 難
以 施 行 而 且 並 不 實 際 因 此 我 們 並 不 建 議 設 立 具 約 束
力 的 正 式 監 察 機 制 ， 反 之 我 們 會 加 強 公 眾 教 育 ， 鼓 勵
業 主 及 管 理 公 司 妥 善 保 養 其 物 業 內 的 綠 化 面 積 我 們
知 悉 在 已 發 展 的 物 業 ， 特 別 是 業 權 分 散 出 售 的 住 用 樓
， 執 行 這 些 規 定 是 存 在 困 難 的 我 們 會 考 慮 推 出 更
多 措 施 鼓 勵 民 保 養 其 物 業 內 綠 化 面 積
3
9 綠 化 的 上 蓋 面 積 － 現 樓
與 其 他 公 營 機 構 專 業 團 體 及 ／ 或 非
政 府 組 織 合 作 提 供 適 當 的 技 術 及 ／ 或 政 支 援 ， 以 推 廣 在 現 有 建 築 物 進 行 綠 化
第4 . 2 . 3 . 2段
政 府 一 向 有 跟 其 他 公 營 機 構 專 業 團 體 及 非 政 府 組 織
合 作 ， 推 動 現 有 樓 進 行 綠 化 康 樂 及 文 化 事 務 署 亦
舉 辦 多 項 獎 勵 計 劃 ， 表 揚 屋 苑 的 良 好 運 作 實 例 發 展
局 新 近 成 立 的 綠 化 及 園 境 辦 事 處 亦 會 透 過 舉 辦 展 覽 研 討 會 和 經 驗 交 流 活 動 ， 並 在 發 展 局 的 綠 化 網 頁 發
資 料，加 強 公 眾 意 識 發 放 技 術 知 識 和 宣 傳 成 功 實 例 ，
從 而 協 助 推 動 現 有 樓 進 行 綠 化 活 動 ， 特 別 是 高 空 綠
化 及 垂 直 綠 化 綠 化 及 園 境 辦 事 處 將 與 有 關 持 份 者 合
作 推 動 這 方 面 的 發 展
非 牟 利 機 構 可 就 綠 化 項 目 向 環 境 及 自 然 保 育 基 金 申 請 政 資 助
1 0 綠 化 的 上 蓋 面 積 － 垂 直 綠 化 政 府 支 持 在 香 港 更 廣 泛 地 應 用 垂 直 綠 化 ， 而 且 一 直 以
政 府 應 與 有 關 夥 伴 機 構 進 一 步 探 討 垂 來 都 以 身 作 則 在 政 府 的 新 建 及 翻 新 樓 項 目 中 盡 量 引
直 綠 化 的 可 行 性 和 作 出 推 廣 入 垂 直 綠 化 的 設 計 政 府 會 繼 續 何 力 推 動 這 方 面 的 發
第4 . 2 . 3 . 3段 展 ， 致 力 提 升 本 港 的 垂 直 綠 化 意 識 ， 進 行 有 助 降 低 應用 此 類 綠 化 技 術 門 檻 的 研 究 ， 和 讓 有 關 各 方 進 行 技 術 知 識 交 流
此 外 ， 屋 署 正 考 慮 接 受 垂 直 綠 化 具 有 一 定 的 折 減
係 數 計 算 入 可 持 續 建 築 設 計 指 引 下 綠 化 的 上 蓋 面
積，作 為 符 合 其 中 一 個 就 非 強 制 性 樓 設 計 及 設 施 例
如 平 台 及 空 中 花 園 環 保 及 完 善 生 活 設 施 要 求 給 予
發 展 局 現 正 着 手 製 訂 一 套 有 關 政 府 項 目 應 用 垂 直 綠 化 及 高 空 綠 化 要 求 的 指 引
1 1 綠 化 的 上 蓋 面 積 － 公 共 範 圍 的 綠 化
在 政 府 地 盤 引 入 綠 化 ， 並 加 強 公 共 範 圍 的 綠 化
第4 . 2 . 3 . 4段
政 府 一 直 以 來 透 過 積 極 栽 種 和 妥 善 修 護 與 保 育 植 被 的
方 法 積 極 推 動 綠 化 ， 以 改 善 居 住 環 境 我 們 一 直 都 有
按 照 綠 化 總 綱 圖 在 區 各 處 積 極 推 行 綠 化 措 施 ， 並 正
籌 劃 一 項 制 訂 新 界 綠 化 總 綱 圖 的 研 究
規 劃 署 與 房 屋 署 將 聯 手 發 出 一 套 有 關 公 共 房 屋 發 展 綠 化 覆 蓋 率 的 暫 行 指 引
1 2 綠 化 的 上 蓋 面 積 － 綠 化 總 綱 圖 同 上
加 快 應 用 綠 化 總 綱 圖 ， 以 在 規 劃 過 程 中 引 入 長 遠 的 綠 化 策 略 和 措 施
第4 . 2 . 3 . 4段
( b ) 總 樓 面 面 積 寬 免 註 ： 關 各 類 設 施 的 總 樓 面 面 積 寬 免 的 新 安 排 的 詳 細 摘 要 載 附 錄
1 3 強 制 性 樓 設 施
建 議 維 持 現 狀 第4 . 3 . 1 . 1段
強 制 性 樓 設 施 ， 如 屋 裝 備 裝 置 機 房 ， 對 樓 的 妥
善 運 作 及 保 養 至 為 重 要 如 把 這 些 設 施 計 算 入 總 樓 面
面 積 之 內 ， 發 展 商 可 能 只 會 提 供 符 合 最 低 標 準 要 求 的 強 制 性 設 施 ， 因 而 會 影 響 這 些 設 施 的 運 作 及 ／ 或 保
養 基 於 這 個 因 素 ， 我 們 認 同 委 員 會 的 建 議 ， 保 留 現
事 務 監 督 酌 情 權 批 核 的 豁 免 設 施 ， 重 新 分 類 為 強 制 性
設 施 再 者 ， 強 制 性 設 施 的 總 樓 面 面 積 將 按 其 實 質 情
況 予 以 計 算 ， 而 不 會 納 入 總 樓 面 面 積 寬 免 的 整 體 上 限
請 參 考 下 文 第2 4項
1 4 環 保 設 施 － 露 和 工 作
減 少 露 台 和 工 作 平 台 的 總 樓 面 面 積 寬 免
第4 . 3 . 2 . 2段
同 意 我 們 將 削 減 有 關 的 總 樓 面 面 積 寬 免 ， 只 會 豁 免
計 算 露 台 總 樓 面 面 積 的5 0 %， 最 高 豁 免 面 積 為3平 方 米
或 單 位 實 用 樓 面 面 積 的2 . 5 % 以 較 少 者 為 準 此 外 ，
露 台 的 面 積 下 限 為2平 方 米
同 樣 地 ， 我 們 將 削 減 工 作 平 台 的 總 樓 面 面 積 寬 免 ， 只
會 豁 免 其 面 積 的5 0 %， 最 高 豁 免 面 積 為0 . 7 5平 方 米
1 5 環 保 設 施 － 非 結 構 預 製 外 牆
降 低 非 結 構 預 製 外 牆 獲 豁 免 計 算 入 總 樓 面 面 積 及 上 蓋 面 積 的 厚 度 上 限 ， 而 減 幅 應 視 乎 製 作 預 製 外 牆 的 技 術 發 展
及 現 行 樓 安 全 標 準 而 定
第4 . 3 . 2 . 3段
同 意 我 們 將 把 獲 豁 免 總 樓 面 面 積 的 牆 身 厚 度 上 限 由
3 0 0毫 米 減 至1 5 0毫 米
1 6 環 保 設 施 － 郵 件 派 遞 室
撤 銷 郵 件 派 遞 室 總 樓 面 面 積 寬 免 ， 並
把 其 從 聯 合 作 業 備 考 的 環 保 設 施
分 類 中 剔 除
同 意 郵 件 派 遞 室 及 小 型 後 勤 服 務 室 將 不 再 獲 豁 免 計
第4 . 3 . 2 . 4段
1 7 環 保 設 施 － 加 闊 的 公 用 走 廊
除 非 加 闊 的 公 用 走 廊 可 自 然 通 風 ， 否 則 不 應 獲 得 寬 免
第4 . 3 . 2 . 5段
同 意 沒 有 自 然 通 風 的 加 闊 公 用 升 降 機 大 堂 及 走 廊 ，
將 不 再 獲 豁 免 計 算 入 總 樓 面 面 積 內
現 行 有 關 窗 戶 的 規 定 將 予 以 修 訂 要 求 自 然 通 風 須 由
面 向 露 天 地 方 的 窗 戶 提 供 ， 而 窗 戶 總 面 積 不 少 於 大 堂
／ 走 廊 樓 面 空 間 的5 % ， 以 改 善 公 用 升 降 機 大 堂 及 走
廊 的 自 然 通 風
1 8 完 善 生 活 設 施 － 康 樂 設 施
減 少 康 樂 設 施 和 住 客 會 所 的 總 樓 面 面 積 寬 免 ， 特 別 是 在 住 用 總 樓 面 面 積 較 高 的 地 盤
第4 . 3 . 3 . 1段
同 意 我 們 將 根 據 發 展 項 目 的 住 用 總 樓 面 面 積 ， 按 比
例 計 算 其 住 戶 康 樂 設 施 包 括 會 所 可 獲 得 總 樓 面 面
積 寬 免 的 上 限 ， 情 如 下 －
－ 不 大 於2 5 , 0 0 0平 方 米 ：5 . 0 %
－ 2 5 , 0 0 1至5 0 , 0 0 0平 方 米 ：4 . 5 %或1 , 2 5 0平 方 米 以 較 大 者 為 準
－ 5 0 , 0 0 1至7 5 , 0 0 0平 方 米 ：4 . 0 %或2 , 2 5 0平 方 米 以 較 大 者 為 準
－ 7 5 , 0 0 1至1 0 0 , 0 0 0平 方 米 ：3 . 5 %或3 , 0 0 0平 方 米 以 較 大 者 為 準
－ 1 0 0 , 0 0 1至1 2 5 , 0 0 0：平 方 米3 . 0 %或3 , 5 0 0平 方 米 以 較 大 者 為 準
－ 超 過1 2 5 , 0 0 0平 方 米 ：2 . 5 %或3 , 7 5 0平 方 米 以 較 大
此 外 ， 我 們 也 將 規 定 專 供 住 戶 康 樂 設 施 之 用 的 入 口 大
堂 中 空 空 間 有 蓋 行 人 道 以 及 裝 設 相 關 屋 裝 備 的 地
方 例 如 游 泳 池 的 濾 水 機 房 須 計 入 上 述 上 限 之 內
1 9 完 善 生 活 設 施 － 管 理 設 施
檢 討 櫃 位 亭 子 辦 公 室 貯 物 用 地
衞 室 和 供 看 更 使 用 的 洗 手 間 的 總 樓 面 面 積 寬 免
第4 . 3 . 3 . 2段
我 們 將 限 制 管 理 設 施 的 總 樓 面 面 積 寬 免 ， 確 保 不 會 出 現 過 大 的 情 況 －
－ 非 住 用 樓 的 相 關 總 樓 面 面 積 寬 免 不 得 超 過 合
計 非 住 用 總 樓 面 面 積 的 0 . 2 %， 最 高 寬 免 為 1 2 0
平 方 米 ； 及
－ 住 用 樓 的 相 關 總 樓 面 面 積 寬 免 不 得 超 過 總 樓
面 面 積 的 0 . 2 %， 或 每 5 0 個 單 位 可 獲 5 平 方 米 的
寬 免 以 較 少 者 為 準
2 0 停 車 場 － 檢 討 香 港 規 劃 標 準 與 準
則
檢 討 和 更 新 香 港 規 劃 標 準 與 準 則
有 關 停 車 場 的 準 則 ， 並 考 慮 以 下 但
不 限 於 因 素 ：( 1 )前 往 建 築 物 附 近 的
集 體 運 輸 系 統 例 如 與 港 鐵 站 的 距 離
及 其 他 公 共 交 通 工 具 的 方 便 程 度；( 2 )
交 通 管 理 事 宜 例 如 違 例 泊 車 交 通
流 量 數 據 等 ；( 3 )參 考 樓 的 場 定
位 對 車 位 的 需 求 ， 以 及 其 他 相 關 因
我 們 同 意 停 車 場 的 總 樓 面 面 積 寬 免 是 導 致 樓 體 積 和
高 度 增 加 的 其 中 一 項 主 要 成 因 ， 因 而 必 須 作 嚴 謹 檢
討 運 輸 署 正 進 行 一 項 顧 問 研 究 ， 就 香 港 規 劃 標 準
與 準 則 有 關 私 人 住 宅 發 展 的 停 車 位 供 應 標 準 進 行 檢
討 在 檢 討 有 關 準 則 時 ， 該 署 將 考 慮 委 員 會 的 建 議
有 關 研 究 預 料 將 於2 0 1 0年 年 底 完 成 香 港 規 劃 標 準
與 準 則 有 關 停 車 位 的 相 關 規 定 ， 將 按 研 究 結 果 予 以
素 ， 作 出 實 際 的 估 計 ， 以 容 許 彈 性 處 理
第4 . 3 . 4 . 1段
2 1 停 車 場 － 寬 免 水 與 地 停 車 場
降 低 停 車 場 的 整 體 總 樓 面 面 積 寬 免 水 平 ， 並 為 地 下 停 車 場 提 供 較 地 面 停 車 場 高 的 總 樓 面 面 積 寬 免 ， 以 鼓 勵 興 建
如 技 術 上 可 行 地 下 停 車 場 地 下
停 車 場 的 設 計 亦 應 考 慮 其 他 因 素 ， 例 如 在 地 下 停 車 場 提 供 照 明 和 通 風 裝 置 的 能 源 效 益
第4 . 3 . 4 . 2段
日 後 只 有 地 下 停 車 場 可 獲 給 予 1 0 0 %總 樓 面 面 積 寬
免 至 於 地 面 停 車 場 ， 除 非 能 提 出 充 分 理 據 證 明 在 有
關 地 點 建 造 地 下 停 車 場 在 技 術 上 不 可 行 例 如 地 盤 位
於 鐵 路 沿 線 或 地 下 公 用 設 施 之 上 或 是 絕 無 需 要 的 ，
否 則 只 會 獲 得5 0 %的 寬 免
此 外 ， 為 配 合 政 府 推 動 更 廣 泛 使 用 電 動 車 輛 的 政 策 ，
4
我 們 將 規 定 只 有 有 條 件 配 備 電 動 車 輛 充 電 裝 置 的 停 車 位 才 可 獲 總 樓 面 面 積 寬 免
亦 需 注 意 的 是，一 旦 上 文 第6項 所 述 的 削 減 平 台 最 高 上
蓋 面 積 落 實 後，亦 將 間 接 鼓 勵 把 停 車 場 設 在 地 庫 層 內
2 2 公 用 通 道 或 擴 闊 道 路
維 持 現 行 的 鼓 勵 政 策 及 措 施 第4 . 3 . 5 . 1段
我 們 察 悉 委 員 會 的 意 見
要 求 給 予 額 外 總 樓 面 面 積 的 申 請 必 須 接 受 嚴 謹 的 審
查，而 且 只 會 在 所 有 有 關 部 門，包 括 屋 署 規 劃 署
地 政 總 署 運 輸 署 路 政 署 均 表 示 贊 同 後 ， 才 會 批 出
此 類 總 樓 面 面 積 我 們 會 繼 續 秉 持 這 種 審 慎 的 做 法 ，
並 在 有 需 要 時 加 強 有 關 安 排
4 具 體 而 言 ， 停 車 位 必 須 在 樓 施 工 階 段 ， 將 基 礎 設 施 和 設 備 狀 況 包 括 敷 設 電 線 線 路 和 充 足 的 電 力 供 應 妥 為 設 置 這 些 設 施
2 3 不 同 設 施 的 分 類
定 期 檢 討 強 制 性 設 施 環 保 設 施 及 完
善 生 活 設 施 的 分 類 ， 以 便 及 早 識 別 需 要 強 制 提 供 的 必 要 設 施 ， 並 列 明 其 最 低 標 準 ， 同 時 分 辨 哪 些 只 是 理 想 的 設
施 ， 並 視 乎 其 對 改 善 環 境 的 獻 對
居 民 的 好 處 增 值 潛 力 場 趨 勢 及
其 他 相 關 因 素 ， 決 定 應 否 繼 續 提 供 總 樓 面 面 積 寬 免，以 鼓 勵 提 供 這 些 設 施
第4 . 3 . 6 . 1段
屋 署 定 期 檢 討 必 要 及 強 制 性 設 施 的 定 義 舉 例 來
說 ， 電 訊 及 廣 播 服 務 接 收 設 施 及 有 助 推 動 廢 物 循 環 再
造 的 垃 圾 房 及 物 料 回 收 房 ， 已 先 後 於2 0 0 0及2 0 0 8年 被
列 為 強 制 性 設 施 該 署 會 如 報 告 所 建 議 ， 繼 續 作 出 定
期 檢 討
在 今 次 檢 討 中 ， 我 們 以 委 員 會 的 概 括 方 向 為 基 礎 ， 檢
視 了 每 一 項 可 獲 總 樓 面 面 積 寬 免 的 樓 設 計 設 施 我
們 認 同 委 員 會 建 議 ， 在 強 制 性 設 施 方 面 維 持 現 狀 ， 但 削 減 ／ 撤 銷 部 分 環 保 ／ 完 善 生 活 設 施 的 總 樓 面 面 積 寬
免 我 們 已 另 行 處 理 停 車 場 的 問 題 請 參 考 上 文 第2 0
及2 1項 再 者 ， 除 額 外 總 樓 面 面 積 停 車 場 強 制
性 設 施 可 改 善 附 近 環 境 的 設 計 設 施 如 空 中 花 園 及
平 台 花 園 必 需 的 機 房 ， 以 及 部 分 非 住 用 發 展 項 目
的 中 空 空 間 外 ， 所 有 可 獲 總 樓 面 面 積 寬 免 的 其 他 設 施
均 須 受 到 整 體 總 樓 面 面 積 寬 免 上 限 規 管 請 參 考 下 文
第2 4項 有 關 總 樓 面 面 積 寬 免 的 全 套 建 議 載 於附 錄
2 4 為 總 樓 面 面 積 寬 免 設 上 限
對 總 樓 面 面 積 寬 免 設 定 整 體 上 限 ， 並 在 參 考 現 時 各 類 設 施 的 個 別 上 限 ， 以 及 在 實 施 有 關 規 定 時 的 實 際 經 驗 後 ， 長 遠 考 慮 採 納 因 應 以 表 現 為 本 及 考 慮
我 們 會 為 新 發 展 項 目 的 住 用 及 非 住 用 樓 的 所 有 環 保
及 完 善 生 活 設 施 不 包 括 額 外 總 樓 面 面 積 停 車 場
強 制 性 設 施 空 中 花 園 平 台 花 園 必 需 的 機 房 ， 以
及 部 分 非 住 用 發 展 項 目 的 中 空 空 間 的 總 樓 面 面 積 寬
個 別 地 盤 情 况 的 方 法 ， 以 釐 定 總 樓 面
面 積 寬 免 的 整 體 上 限 例 如 ， 政 府 可
5
參 考 若 干 基 準 如 B E A M P l u s
評 級 ， 考 慮 就 樓 整 體 環 保 效 能 釐
定 不 同 整 體 上 限 水 平 的 可 行 性 ， 即 評 級 越 高 ， 整 體 上 限 越 高
第4 . 3 . 7 . 1段
在 較 長 遠 目 標 方 面 ， 我 們 會 與 香 港 綠 色 建 築 議 會 合 作 ， 進 一 步 探 索 透 過 採 用 香 港 綠 色 建 築 議 會 授 予 的
B E A M P l u s 評 級 等 評 估 工 具 ， 根 據 樓 環 保 效 能
調 整 整 體 上 限 的 機 制
2 5 總 樓 面 面 積 寬 免 制 度 的 執 行 － 與 業
界 的 溝 通 渠 道
建 立 渠 道 讓 建 築 事 務 監 督 與 業 界 專
業 團 體 和 學 術 界 等 作 定 期 溝 通 ， 以 掌
握 最 新 的 技 術 建 築 設 計 及 物 業 場
發 展 ， 並 在 檢 討 總 樓 面 面 積 寬 免 政 策 的 執 行 時 考 慮 這 些 因 素
第4 . 3 . 8 . 2段
屋 署 自2 0 0 9年 起 ， 在 認 可 人 士 註 冊 結 構 工 程 師 及
註 冊 岩 土 工 程 師 委 員 會 之 下 成 立 了 一 個 季 度 論 壇 ， 與
建 築 專 業 人 士 就 專 門 議 題 例 如 有 關 建 築 業 的 新 科
技 物 料 與 業 界 實 務 做 法 ， 以 及 政 府 程 序 ／ 作 業 模 式
及 建 築 物 條 例 的 應 用 交 流 資 訊 和 分 享 經 驗 我
們 會 繼 續 留 意 建 築 業 的 最 新 發 展 ， 並 於 有 需 要 時 檢 討 有 關 政 策
2 6 發 關 總 樓 面 面 積 寬 免 的 資 料
應 在 新 發 展 項 目 的 售 樓 書 內 ， 以 顯 淺 易 明 的 方 式 披 露 所 有 因 應 各 項 設 施 而 獲 得 的 總 樓 面 面 積 寬 免 的 資 料
為 提 高 面 積 和 價 格 資 訊 的 透 明 度 ， 運 輸 及 房 屋 局 在
2 0 0 8年1 0月 統 一 了 未 建 成 一 手 私 人 住 宅 物 業 的 實 用
面 積 定 義 和 價 目 表 格 式 標 準 價 目 表 範 本 列 明 單 位
的 建 築 面 積 分 項 細 節 ， 包 括 統 一 後 的 實 用 面 積
5 新 版 本 的 是 獲 香 港 綠 色 建 築 議 會 認 可 ， 協 助 業 主 應 用 的 一 套 包 含 所 有 建 築 物 規 劃 設 計 建 造 管 理 運 作 及 維 修 的 最 佳 實 務 的 評 估 方 法 “ B E A M P l u s ”符 合 相 關 的 本 地 及 國 際 標 準 ， 用 以 展 現 新 造 重 建 或 使 用 中 樓 的 整 體 質 素
(第4 . 3 . 8 . 3段) 其 中 再 細 分 為 露 台 工 作 平 台 如 有 面 積 窗
台 冷 氣 機 房 獲 分 攤 的 公 用 地 方 ， 以 及 單 位 的 其 他
地 方 如 天 台 平 台 等 的 面 積 此 外 ， 價 目 表 還 列 出 按
個 別 單 位 實 用 面 積 計 算 的 每 平 方 呎 ／ 平 方 米 售 價
為 提 高 有 關 發 展 項 目 總 樓 面 面 積 寬 免 資 訊 的 透 明 度 ，
屋 署 已 發 出 修 訂 作 業 備 考 ， 規 定 凡 在2 0 1 0年9月1日
或 之 後 提 交 佔 用 許 可 證 申 請 的 發 展 項 目 ， 必 須 在 項 目
的 最 後 建 築 圖 則 中 細 分 列 有 關 新 發 展 項 目 內 所 有 獲
得 的 總 樓 面 面 積 寬 免 資 料 這 些 資 料 的 摘 要 ， 亦 會 在
有 關 發 展 獲 發 佔 用 許 可 證 後 ， 在 屋 署 的 網 頁 公
然 而 ， 有 關 的 總 樓 面 面 積 寬 免 資 料 以 總 和 形 式 而 非
按 個 別 單 位 計 算 ， 並 且 只 會 在 發 展 完 成 後 即 發 出
佔 用 許 可 證 後 才 會 公
為 進 一 步 提 高 未 建 成 一 手 私 人 住 宅 物 業 的 售 樓 說 明 書 內 物 業 資 料 的 透 明 度 ， 運 輸 及 房 屋 局 會 要 求 獲 地 政 總 署 批 出 預 售 同 意 書 的 未 建 成 一 手 私 人 住 宅 發 展 項 目 ， 在 售 樓 說 明 書 內 列 明 下 列 資 料 －
( a ) 就 所 有 設 施 獲 得 的 總 樓 面 面 積 寬 免 的 分 項 數 ；
( b ) 獲 香 港 綠 色 建 築 議 會 授 予 的 B E A M P l u s 評 級 ；
以 及
( c ) 預 計 能 源 消 耗 量
商 會 及 地 產 代 理 監 管 局 合 作 ， 致 力 提 高 公 眾 對 單 位 面
積 資 訊 ， 包 括 統 一 後 的 實 用 面 積 定 義 的 認 識
2 7 檢 討 總 樓 面 面 積 寬 免 制 度 的 執 行 屋 署 會 按 委 員 會 報 告 書 的 建 議，繼 續 作 出 定 期 檢 討
不 時 檢 討 總 樓 面 面 積 寬 免 制 度 的 執 行 如 上 文 第 2 4項 所 述 ， 我 們 會 與 香 港 綠 色 建 築 議 會 合
情 況 ， 以 採 納 一 套 宏 觀 以 表 現 為 本 作 ， 進 一 步 探 索 透 過 採 用 香 港 綠 色 建 築 議 會 授 予 的
及 考 慮 個 別 地 盤 情 況 的 方 式 ， 並 應 盡 B E A M P l u s 評 級 等 評 估 工 具 ， 根 據 樓 環 保 效 能
量 顧 及 不 同 範 疇 ， 包 括 城 規 劃 地 調 整 整 體 上 限 的 機 制
盤 局 技 術 發 展 樓 設 施 和 設 計
如 樓 間 距 樓 後 移 綠 化 面 積
具 能 源 效 益 的 設 施 和 樓 高 度 等 的
環 保 效 能 樓 整 體 環 保 效 能 ， 以 及
其 他 合 適 的 鼓 勵 措 施 第4 . 3 . 8 . 4段
2 8 延 伸 窗 戶 一 般 稱 為 窗
檢 討 窗 台 的 可 取 之 處 ， 以 及 現 行 不 將
其 計 入 地 積 比 率 的 政 策 和 做 法 有 關
檢 討 應 考 慮 窗 台 能 否 改 善 樓 的 整 體
環 保 效 能 ， 以 及 其 程 度 第4 . 3 . 9 . 1段
若 符 合 若 干 準 則 ， 延 伸 窗 戶 屬 於 伸 建 物 ， 並 不 歸
屬 總 樓 面 面 積 的 定 義 ， 因 此 不 會 被 視 為 可 獲 得 總 樓 面 面 積 寬 免 的 環 保 或 完 善 生 活 設 施
屋 署 會 推 行 新 規 定 ， 削 減 最 大 的 延 伸 幅 度 即 窗 台
深 度 ， 自 外 牆 外 面 起 計 由5 0 0毫 米 減 至1 0 0毫 米 屋
署 亦 已 展 開 名 為 住 宅 樓 能 源 效 益 設 計 及 建 造 規
定 的 顧 問 研 究 該 研 究 會 有 助 我 們 更 了 解 延 伸 窗 戶
( c ) 建 築 物 能 源 效 益
2 9 建 築 物 能 源 效 益 － 檢 討 建 築 物 能 源
效 益 則
定 期 檢 討 和 提 升 日 後 強 制 實 施 的 建
築 物 能 源 效 益 則 的 法 定 水 平 ， 以
配 合 相 關 技 術 的 迅 速 發 展
第4 . 4 . 1段
政 府 不 時 因 應 最 新 科 技 發 展 ， 檢 討 建 築 物 能 源 效 益
則 立 法 會 現 正 審 議 建 築 物 能 源 效 益 條 例 草 案 ，
規 定 須 強 制 遵 該 則 則 的 定 期 檢 討 將 繼 續 進 行
鑑 於 最 新 的 科 技 發 展 ， 我 們 認 為 或 有 空 間 於 未 來 數 年
進 一 步 收 緊 屋 裝 備 裝 置 尤 其 是 照 明 裝 置 的 標 準
我 們 會 積 極 考 慮 有 關 最 新 發 展 ， 致 力 提 高 則 的 能 源
效 益 標 準
3 0 建 築 物 能 源 效 益 － 現 樓
增 加 為 現 有 樓 業 主 提 供 技 術 和 ／
或 政 支 援 ， 鼓 勵 他 們 在 物 業 加 裝 節
能 設 施 及 裝 置 第4 . 4 . 1段
政 府 透 過 環 境 及 自 然 保 育 基 金 獲 得 資 源 ， 在2 0 0 9年 4
月 推 出 建 築 物 能 源 效 益 資 助 計 劃 該 資 助 計 劃 向 樓
業 主 提 供 津 貼 ， 鼓 勵 他 們 為 樓 進 行 能 源 及 二 氧 化 碳
排 放 綜 合 審 計 及 能 源 效 益 項 目
政 府 一 直 透 過 指 引 或 自 願 計 劃 等 方 式 ， 就 樓 的 能 源
效 益 設 施 ／ 裝 置 提 供 技 術 意 見 ， 例 如 發 光 二 極 管 等 的
能 源 效 益 照 明 選 項 水 冷 式 空 調 系 統 等 政 府 會 繼 續
加 強 這 方 面 工 作
3 1 建 築 物 能 源 效 益 － 基 準 和 認 證
為 建 築 物 能 源 效 益 和 建 築 物 生 命 週 期 能 源 含 量 進 一 步 推 廣 使 用 基 準 和 認 證
制 度 如 B E A M P l u s 或 香 港 綠 色
建 築 議 會 就 不 同 建 築 環 保 效 能 制 訂 的
政 府 支 持 推 廣 各 項 基 準 和 認 證 制 度 我 們 認 為 實 施 香
港 綠 色 建 築 議 會 授 予 的 B E A M P l u s 等 基 準 和 認 證
制 度 是 推 廣 可 持 續 樓 設 計 和 建 造 的 有 效 方 法 為 以
身 作 則 ， 政 府 已 透 過 一 份 由 發 展 局 及 環 境 局 發 出 的 聯
其 他 評 估 方 法 ， 以 提 高 樓 運 作 和 興 建 階 段 的 能 源 效 益 ， 同 時 亦 可 輔 以
溫 室 氣 體 基 準 政 府 亦 可 在 網 上 公 佈
樓 認 證 結 果 供 民 參 考 ， 以 提 高
民 的 認 知
第4 . 4 . 2段
方 米 的 政 府 建 築 物 至 少 需 達 到 認 可 評 估 制 度 例 如 香
港 綠 色 建 築 議 會 授 予 的 BEAM Plus 第 二 最 高 評 級
為 推 動 私 人 樓 的 參 與 ， 我 們 建 議 樓 發 展 項 目 如 擬
就 非 強 制 性 設 施 和 環 保 及 完 善 生 活 設 施 要 求 獲 得 總 樓
面 面 積 寬 免 ， 先 決 條 件 是 樓 須 獲 香 港 綠 色 建 築 議 會
授 予 的 B E A M P l u s 評 級 ， 並 呈 交 公 用 部 分 適 用
於 住 用 發 展 項 目 或 整 幢 樓 適 用 於 非 住 用 發 展 項
目 的 能 源 效 能 ／ 消 耗 估 值 有 關 的 資 料 需 要 在 售 樓
說 明 書 中 向 準 買 家 披 露 在 樓 發 出 佔 用 許 可 證 後 ，
屋 署 會 在 該 署 網 頁 公 有 關 資 料
3 2 建 築 物 能 源 效 益 － 區 域 供 冷 系 統
在 香 港 合 適 地 點 廣 泛 應 用 區 域 供 冷 系 統
第4 . 4 . 3段
政 府 現 正 於 啟 德 發 展 項 目 落 實 設 立 區 域 供 冷 系 統 政
府 會 在 適 當 情 況 下 ， 積 極 探 索 在 其 他 地 點 及 發 展 類 似 系 統 的 可 行 性 ， 以 及 認 真 考 慮 強 制 啟 德 發 展 項 目 內 的 物 業 使 用 區 域 供 冷 系 統
3 3 建 築 物 能 源 效 益 － 額 外 的 建 築 設 計
指 引
考 慮 提 供 額 外 的 建 築 設 計 指 引 ， 為 業
界 提 供 設 計 具 能 源 效 益 樓 的 清 晰 方
向
第4 . 4 . 4段
政 府 一 直 推 廣 能 源 效 益 則 的 應 用 該 則 規 定
了 樓 內 大 部 分 能 源 消 耗 裝 置 的 最 低 能 源 效 能 標 準 ，
包 括 照 明 空 調 電 力 及 升 降 機 和 電 動 樓 梯 裝 置 政
府 一 直 鼓 勵 樓 設 計 者 落 實 能 源 效 益 則 政 府
會 不 時 根 據 最 新 科 技 發 展 ， 檢 討 能 源 效 益 則
政 府 亦 會 把 握 新 發 展 區 例 如 啟 德 公 共 項 目 所 產 生
屋 署 已 展 開 名 為 住 宅 樓 能 源 效 益 設 計 及 建 造 規
定 的 顧 問 研 究 該 研 究 會 探 討 為 使 住 宅 樓 的 設 計
及 建 造 更 具 能 源 效 益 而 制 訂 強 制 性 標 準 及 規 定 的 可 行
性 該 署 的 目 標 是 在2 0 1 1 - 1 2年 度 完 成 有 關 顧 問 研 究
3 4 建 築 物 能 源 效 益 － 府 的 角 色
率 先 就 公 共 樓 實 施 節 能 措 施 訂 立 目
標 ， 同 時 制 訂 實 踐 目 標 的 時 間 表 ， 為 私 營 機 構 立 下 榜 樣 ， 展 示 具 能 源 效 益 的 建 築 設 計 和 方 法
第4 . 4 . 4段
政 府 致 力 以 身 作 則 ， 推 廣 環 保 樓 在2 0 0 9年4月 ， 發
展 局 及 環 境 局 合 力 為 新 建 及 現 有 政 府 樓 制 訂 全 面 的
目 標 為 本 環 保 效 能 框 架 準 則 ， 就 各 環 保 指 標 例 如 能
源 效 益 可 再 生 能 源 裝 置 室 內 空 氣 質 素 及 溫 室 氣 體
的 排 放 訂 立 目 標 除 非 技 術 或 功 能 上 不 可 行 ， 或 經
濟 上 相 對 整 體 項 目 成 本 過 高 ， 否 則 新 建 及 現 有 政 府 樓 均 須 落 實 有 關 框 架 準 則
舉 例 來 說 ， 全 部 現 有 政 府 樓 應 繼 續 節 省 能 源 ， 由
2 0 0 9 - 1 0年 度 至2 0 1 3 - 1 4年 度 ， 經 扣 除 活 動 變 更 後 ， 須
節 省5 %總 電 力 消 耗
我 們 亦 會 因 應 科 技 的 發 展 而 定 期 檢 討 有 關 目 標
為 加 強 我 們 行 動 的 力 度，2 0 0 9 - 1 0年 度 政 預 算 案 已 預
留 了1 . 3億 元 進 行 增 加 政 府 樓 及 公 共 設 施 能 源 效 益
的 工 程 有 關 項 目 完 成 後 ， 估 計 每 年 可 節 省1 , 2 0 0萬 元
電 費 我 們 亦 正 推 行 一 套4 . 5億 元 的 小 型 工 程 項 目 ， 改
善 政 府 樓 的 環 保 效 能 在4 . 5億 元 中，2 . 0 6 5億 元 會 用
作 在 政 府 樓 及 學 校 推 行 節 能 項 目 及 翻 新 改 裝 附 有 省
節 省1 , 9 3 0萬 元 電 費
3 5 建 築 物 能 源 效 益 － 檢 討 現 準 則 及
規 例
考 慮 檢 討 建 築 設 計 和 樓 建 造 的 相 關
規 例 ， 以 減 少 樓 的 能 源 消 耗 ， 同 時
亦 應 檢 討 樓 總 熱 傳 送 值 的 應 用 範
圍 ， 以 擴 展 至 住 宅 樓 第4 . 4 . 5段
為 節 省 商 業 樓 及 酒 店 內 空 調 的 耗 電 量， 建 築 物 能
源 效 率 規 例 第1 2 3章 ， 附 屬 法 例M 規 定 ， 這 些
建 築 物 的 外 牆 及 屋 須 按 適 當 的 總 熱 傳 送 值 設 計 和 建
造 該 數 值 已 列 明 於 樓 的 總 熱 傳 送 值 則
屋 署 最 近 檢 討 了 總 熱 傳 送 值 的 標 準 ， 並 將 把 現 行 的
總 熱 傳 送 值 標 準 收 緊2 0 % 高 樓 由 每 平 方 米3 0瓦 特 收
緊 至2 4瓦 特 ， 平 台 則 由 每 平 方 米 7 0瓦 特 收 緊 至 5 6瓦
特 初 步 評 估 顯 示 ， 將 標 準 收 緊2 0 %的 做 法 可 節 省
2 . 4至4 . 4 %的 能 源 視 乎 有 關 樓 的 樓 面 局 與 採 用 的
空 調 系 統 而 定
如 上 文 第3 3項 所 述 ， 屋 署 已 展 開 名 為 住 宅 樓 能
源 效 益 設 計 及 建 造 規 定 的 顧 問 研 究 ， 以 研 究 如 何 使
住 宅 樓 的 設 計 及 建 造 更 具 能 源 效 益
3 6 建 築 物 能 源 效 益 － 配 合 持 續 建 築 請 參 閱 上 文 第1 3 7及3 5項
設 計
考 慮 樓 間 距 樓 後 移 及 都 綠 化
等 事 宜 ， 從 而 減 少 電 動 通 風 裝 置 樓
空 調 系 統 人 工 照 明 等 的 整 體 能 源
需 求
3 7 建 築 物 能 源 效 益 － 公 眾 教 育
進 一 步 加 強 綠 色 生 活 的 宣 傳 及 公 民 教
育 ， 以 進 一 步 提 升 樓 硬 件 的 最 大 能
源 效 益
第4 . 4 . 7段
政 府 會 繼 續 加 強 宣 傳 及 教 育 ， 培 養 公 眾 的 環 保 生 活 態 度
( d ) 從 更 宏 觀 角 度 看 建 築 環 境
3 8 府 的 角 色 － 加 強 協 調
加 強 與 建 築 環 境 相 關 的 政 策 局 ／ 部 門
之 間 的 協 調 ， 使 整 個 過 程 從 規 劃 提
供 基 建 土 地 銷 售 以 至 樓 的 設 計
發 展 和 運 作 均 包 含 可 持 續 發 展 元 素 第4 . 5 . 1 . 2段
政 府 會 繼 續 加 強 各 政 策 局 與 部 門 之 間 的 協 調 舉 例 來
說 ， 屋 署 地 政 總 署 及 規 劃 署 共 同 發 出 聯 合 作 業
備 考 第3及4號 ， 理 土 地 及 樓 發 展 項 目 的 處 理 程
序 ， 以 及 列 明 三 個 部 門 大 致 上 採 納 相 同 做 法 的 發 展 管 制 參 數
3 9 府 的 角 色 － 與 持 份 者 的 合 作 關 係
與 其 他 持 份 者 建 立 更 穩 固 的 合 作 關 係 ， 包 括 不 同 界 別 的 建 築 專 業 人 士
發 展 商 非 政 府 組 織 和 公 眾 ， 推 動 措
施 締 造 優 質 和 可 持 續 建 築 環 境 第4 . 5 . 1 . 3段
環 保 樓 推 廣 成 功 與 否 ， 在 很 大 程 度 上 關 乎 包 括 專 業
人 士 在 內 的 公 眾 及 社 會 各 界 的 支 持 而 香 港 綠 色 建 築
議 會 的 成 立 正 是 專 業 人 士 協 作 的 成 果
香 港 綠 色 建 築 議 會 將 推 動 社 會 各 界 業 界 及 政 府 加
入 ， 共 同 制 訂 環 保 樓 措 施 ， 並 加 以 推 廣 使 之 獲 廣 泛
應 用 ， 在 樓 生 命 周 期 的 每 一 階 段 追 求 質 素 及 可 持 續
性 香 港 綠 色 建 築 議 會 在2 0 1 0年4月1日 為 香 港 制 訂 了
如 上 文 第2 5項 所 述 ， 屋 署 自2 0 0 9年 起 在 認 可 人 士 註 冊 結 構 工 程 師 及 註 冊 岩 土 工 程 師 委 員 會 下 設 立 了 季 度 論 壇 ， 定 期 與 建 築 界 專 業 人 士 交 流 意 見
4 0 府 的 角 色 － 樹 立 榜 樣
率 先 在 公 帑 建 造 的 樓 採 用 可 持 續 建
築 設 計 和 安 裝 節 能 設 施 ， 並 向 其 他 私 人 發 展 項 目 推 廣 有 關 設 計 和 設 施
第4 . 5 . 1 . 4段
正 如 上 文 第3 1及3 4項 所 述 ， 政 府 樓 會 根 據 2 0 0 9年 4
月 列 出 的 框 架 準 則 應 用 環 保 樓 設 計 及 能 源 效 益 設
施 所 有 建 築 樓 面 面 積 超 過1 0 , 0 0 0平 方 米 的 新 建 政 府
樓 均 以 至 少 取 得 本 地 或 國 際 認 可 的 評 估 制 度 第 二 最
高 評 級 為 目 標
4 1 府 的 角 色 － 提 倡 認 證 制 度
引 入 和 ／ 或 提 倡 使 用 認 證 制 度 作 為 衡
量 樓 整 體 各 項 建 築 設 計 設 施 和
裝 置 的 環 保 效 能 的 基 準 第4 . 5 . 1 . 4段
請 參 閱 上 文 第3 1項
4 2 檢 討 規 管 制 度 － 樓 建 築 監 管
參 考 世 界 各 地 的 最 新 發 展 ， 並 根 據 建
築 設 計 科 技 和 可 持 續 性 等 議 題 的 變
化 ， 掌 握 民 對 建 築 環 境 的 期 望 ， 加
強 檢 討 和 更 新 規 管 制 度 及 屋 署 的 作
業 備 考 以 下 公 眾 意 見 可 能 有 助 政 府
考 慮 如 何 開 展 有 關 工 作：( 1 )檢 討 屋
如 上 文 所 述 ， 屋 署 會 繼 續 檢 討 及 更 新 各 項 規 例
關 於 建 議( 1 ) 檢 討 屋 署 的 作 業 備 考 ， 以 鼓 勵 ／ 推 廣
優 質 建 築 設 計 ， 屋 署 已 就 挑 簷 下 的 面 積 在 計 算 總
樓 面 面 積 方 面 的 接 受 準 則 進 行 內 部 檢 討 屋 署 會 於
短 期 內 諮 詢 業 界 並 實 施 方 案
關 於 建 議( 2 )及( 3 ) 檢 討 總 熱 傳 送 值 及 最 高 上 蓋 面 積 為
署 的 部 分 作 業 備 考 ， 以 鼓 勵 ／ 推 廣 優
質 建 築 設 計 例 如 以 靈 活 方 式 計 算 樓
突 出 和 退 入 部 分 的 總 樓 面 面 積 和 上
蓋 面 積 ; ( 2 )更 新 總 熱 傳 送 值 及 擴 展
總 熱 傳 送 值 規 定 的 應 用 範 圍 ; 以 及
( 3 )檢 討 現 行 高 度 不 超 過 1 5米 的 樓
非 住 用 部 分 的 准 許 上 蓋 面 積 為 1 0 0 %
的 上 限
第4 . 5 . 2 . 1段
4 3 檢 討 規 管 制 度 － 基 準
引 入 適 當 的 建 築 設 計 標 準 作 為 基 準 ，
例 如 空 氣 流 通 評 估 建 築 物 生 命 周 期
碳 審 計 等 第4 . 5 . 2 . 2段
規 劃 署 已 展 開 都 氣 候 圖 研 究 ， 以 擬 備 都 氣 候 規 劃
建 議 圖 及 完 善 空 氣 流 通 評 估 系 統 根 據 研 究 所 得 ， 將
提 供 一 個 更 科 學 化 及 客 觀 基 礎 ， 以 評 估 發 展 方 案 對 都 氣 候 及 空 氣 流 通 的 影 響
4 4 檢 討 規 管 制 度 － 認 證 制 度
推 廣 使 用 認 證 制 度 例 如 B E A M
P l u s 以 區 分 可 持 續 建 築 例 如 政
府 只 租 用 已 獲 認 證 的 樓 第4 . 5 . 2 . 3段
請 參 閱 上 文 第3 1項
考 慮 在 規 劃 過 程 中 納 入 更 多 科 學 化 的
考 量 ， 例 如 收 集 和 應 用 都 氣 候 圖
空 氣 流 通 評 估 結 果 等 科 學 數 據 ， 輔 以 三 維 立 體 模 型 ， 以 釐 定 合 適 的 地 盤 ／
地 區 發 展 ／ 設 計 參 數 由 於 為 小 型 地
盤 進 行 空 氣 流 通 評 估 及 視 覺 影 響 評 估 的 作 用 可 能 不 大 ， 亦 未 必 符 合 成 本 效 益 ， 所 以 政 府 應 視 乎 個 別 情 況 決 定 是 否 要 求 進 行 空 氣 流 通 評 估 及 視 覺 影 響 評 估
第4 . 5 . 3 . 3段
流 通 評 估 視 覺 影 響 評 估 及 三 維 立 體 模 型 製 作 在 這
些 技 術 性 評 估 涉 及 收 集 系 統 性 數 據 及 客 觀 分 析 的 同
時 ， 它 們 或 無 可 避 免 地 牽 涉 專 業 判 斷 ， 未 必 完 全 科
學 化 而 規 劃 過 程 本 身 就 是 平 衡 各 項 考 慮 包 括 社
會 價 值 的 藝 術
前 房 屋 及 規 劃 地 政 局 和 前 環 境 運 輸 及 工 務 局 已 在2 0 0 6
年 就 空 氣 流 通 評 估 聯 合 發 出 技 術 通 告 ， 當 中 訂 明 在 規 劃 階 段 需 要 進 行 空 氣 流 通 評 估 的 主 要 政 府 工 程 類 別
城 規 劃 委 員 會 已 於2 0 1 0年 7月 批 准 並 頒 向 該 會 提
交 視 覺 影 響 評 估 資 料 的 指 引 空 氣 流 通 評 估 及 視 覺 影
響 評 估 的 要 求 是 參 照 項 目 可 能 造 成 的 影 響 而 訂 定
4 6 規 劃 事 宜 － 都 市 設 計 圖
採 用 全 面 的 方 案 ， 制 訂 都 設 計 圖 ，
以 作 出 細 的 宏 觀 規 劃 ， 例 如 建 築 密
度 分 山 脊 線 海 濱 基 建 保 育
地 區 特 色 等 ， 以 至 微 觀 規 劃 ， 例 如 建
築 環 境 與 自 然 環 境 的 和 諧 關 係 例 如
保 留 通 風 廊 自 然 透 光 度 自 然 綠 化
等 街 道 景 觀 人 本 比 例 考 慮 等
第4 . 5 . 3 . 4段
現 時 ， 香 港 規 劃 標 準 與 準 則 第1 1節 城 設 計 指 引
載 有 一 套 規 劃 的 意 向 指 引 ， 包 含 策 略 及 地 方 規 劃 水 平
的 重 要 城 設 計 元 素 城 設 計 框 架 已 在 策 略 規 劃 框
架 中 制 訂 ， 例 如 都 會 計 劃 及 海 港 計 劃 檢 討 ， 以 及 個 別
計 劃 研 究 在 檢 討 分 區 計 劃 大 綱 圖 及 進 行 個 別 發 展 項
目 時 ， 已 適 當 地 應 用 及 納 入 與 城 設 計 原 則 一 致 的 發
展 參 數
我 們 預 期 可 在 區 策 略 重 建 檢 討 下 擬 進 行 的 區 更
新 諮 詢 平 台 討 論 4 R 即 重 建 修 復 保 育 及 活
4 7 規 劃 事 宜 － 綠 化 總 綱 圖
加 快 應 用 綠 化 總 綱 圖 ， 以 在 規 劃 過 程 中 引 入 全 面 的 綠 化 策 略 和 措 施
第4 . 5 . 3 . 5段
請 參 閱 上 文 第1 2項
4 8 規 劃 事 宜 － 檢 討 香 港 規 劃 標 準 與 準
則
參 考 本 文 件 所 述 的 各 項 建 議 ， 特 別 是 停 車 場 的 供 應 ， 並 充 分 考 慮 外 國 的 最
佳 做 法 最 新 科 技 發 展 和 本 地 實 際 情
況 ， 檢 討 及 更 新 香 港 規 劃 標 準 與 準
則
第4 . 5 . 3 . 6段
香 港 規 劃 標 準 與 準 則 會 不 時 修 改 及 更 新 ， 以 納 入
最 新 規 定
請 同 時 參 閱 上 文 第2 0項
4 9 資 訊 和 透 明 度 － 總 樓 面 面 積 寬 免
規 定 在 新 發 展 項 目 的 售 樓 書 內 ， 以 顯 淺 易 明 的 方 式 提 供 因 應 各 項 設 施 而 獲 得 的 總 樓 面 面 積 寬 免 的 資 料
第4 . 5 . 4 . 2段
請 參 閱 上 文 第2 6項
5 0 資 訊 和 透 明 度 － 計 算 的 公 用 地 方
除 了 要 列 明 實 用 面 積 所 包 括 的 項
為 提 高 面 積 和 價 格 資 訊 的 透 明 度 ， 運 輸 及 房 屋 局 在
2 0 0 8年1 0月 統 一 了 未 建 成 一 手 私 人 住 宅 物 業 的 實 用
目 外 ， 亦 應 規 定 以 顯 淺 易 明 的 方 式 列 位 的 建 築 面 積 分 項 細 節 ， 包 括 統 一 後 的 實 用 面
明 建 築 面 積 內 所 獲 攤 分 的 公 用 地 積 其 中 再 細 分 為 露 台 工 作 平 台 如 有 面 積
方 面 積 的 細 資 料 ， 讓 準 買 家 得 知 單 窗 台 冷 氣 機 房 獲 分 攤 的 公 用 地 方 ， 以 及 單 位 的 其
位 範 圍 以 外 ， 但 被 計 入 為 單 位 建 築 他 地 方 如 天 台 平 台 等 的 面 積 此 外 ， 價 目 表 還 列 出
面 積 及 計 算 在 樓 價 內 的 其 他 範 圍 的 按 個 別 單 位 實 用 面 積 計 算 的 每 平 方 呎 ／ 平 方 米 售
資 料 價
第4 . 5 . 4 . 3段 該 局 會 在 參 考 相 關 專 業 團 體 的 專 業 意 見 後 ， 要 求 發 展
商 進 一 步 提 供 獲 分 攤 的 公 用 地 方 面 積 的 細 分 項 資
料
5 1 教 育 工 作 政 府 正 與 各 界 別 協 作 ， 為 香 港 推 行 可 持 續 發 展 政 府
採 取 具 體 的 行 動 ， 推 動 不 同 範 疇 的 可 會 繼 續 牽 頭 及 促 進 可 持 續 發 展 元 素 融 入 政 府 的 新 措 施
持 續 發 展 ， 特 別 是 能 源 消 耗 運 輸 模 及 計 劃 ， 以 及 普 遍 融 入 社 區
式 和 廢 物 循 環 再 造 等 範 疇 ， 以 改 變 民 的 習 慣 ， 邁 向 可 持 續 的 生 活 方 式
第4 . 5 . 5 . 1段
管 制 總 樓 面 面 積 寬 免 的 新 安 排
設 施 現 寬 免 準 則 新 安 排
整 體 上 限
就 環 保 和 完 不 適 用 z 就 新 樓 發 展 項 目 的 合 計 總 樓 面 面 積 寬 免 設
善 生 活 設 施 定 整 體 上 限 不 包 括 額 外 總 樓 面 面 積 ， 以 及
的整 體 上 限 對 停 車 場 公 用 空 中 ／ 平 台 花 園 强 制 性 設
施 必 需 的 機 房 及 非 住 用 發 展 項 目 內 的 商
場 戲 院 演 奏 廳 等 的 中 空 空 間 的 總 樓 面 面
積 寬 免
z 上 限 為 1 0 . 0 % 住 用 和 非 住 用 發 展 項 目 均 適
用
z 整 體 上 限 涵 蓋 下 列 設 施 －
– 環 保 設 施 包 括 露 台 工 作 平 台 加 闊 的 公
用 走 廊 和 升 降 機 大 堂 非 結 構 預 製 外 牆 翼
牆 捕 風 器 和 風 斗 隔 音 屏 障 及 隔 聲 鰭
– 完 善 生 活 設 施 包 括 住 宅 康 樂 設 施 有 蓋
行 人 道 的 平 面 隔 板 ／ 花 棚 管 理 設 施 較
大 的 升 降 機 槽 複 式 住 宅 單 位 ／ 屋 內 的
中 空 空 間 喉 管 槽 ／ 空 氣 槽 ／ 煙 囪 管 道
系 統 ／ 設 施 的 機 房 和 有 蓋 樓 面 空 間 ， 以 及
非 住 用 樓 入 口 的 中 空 空 間
z 就 非 强 制 性 設 施 和 環 保 及 完 善 生 活 設 施 給 予
總 樓 面 面 積 寬 免 的 先 決 條 件 －
– 須 遵 從 可 持 續 建 築 設 計 指 引 中 有 關 樓
間 距 樓 後 移 和 綠 化 的 上 蓋 面 積 的 要
求 如 適 用
– 須 提 交 公 用 部 分 適 用 於 住 用 發 展 項 目
或 整 幢 樓 適 用 於 非 住 用 發 展 項 目 的
能 源 效 能 ／ 消 耗 估 值 ， 以 及 就 該 樓 由 香
港 綠 色 建 築 議 會 授 予 的 B E A M P l u s 臨
時 評 級 但 不 規 定 應 達 到 的 等 級
z 有 關 發 展 項 目 的 售 樓 說 明 書 須 披 露 下 列 資 料
如 適 用 ，以 作 為 就 非 强 制 性 設 施，例 如 公
用 平 台 和 空 中 花 園 環 保 和 完 善 生 活 設 施 獲
總 樓 面 面 積 寬 免 的 條 件 ， 並 在 發 出 有 關 發 展
項 目 的 佔 用 許 可 證 後 ， 在 屋 署 網 站 公 該
等 資 料 －
– 能 源 效 能 ／ 消 耗 估 值 及 由 香 港 綠 色 建 築 議
會 授 予 的 B E A M P l u s 臨 時 評 級
– 在 屋 署 發 出 佔 用 許 可 證 後 3 個 月 內 披 露
由 香 港 綠 色 建 築 議 會 授 予 的 B E A M P l u s
指 定 的 環 保 設 施 的 上 限
z
z
涵 蓋 露 台 加 闊 的 公 用 走 廊 和 升 降
機 大 堂 遮 陽 篷 隔 聲 鰭 翼 牆
捕 風 器 和 風 斗 ， 以 及 設 有 郵 箱 的 郵 件 派 遞 室
上 限 為 獲 准 的 合 計 總 樓 面 面 積 的
8 %
z z
撤 銷
將 以 一 個 整 體 上 限 控 制 建 築 物 的 體 積 並 提 供 彈 性
環 保 設 施 納 入 整 體 上 限
( 1 )
露 台
z
z
z
總 樓 面 面 積 寬 免=單 位 的 實 用 樓
面 空 間 的 4 % 最 小= 2 平 方 米
每 個 住 宅 單 位 的 最 大 總 樓 面 面 積
寬 免= 5 平 方 米
最 小 露 台 面 積= 2 平 方 米
z z
z
z z
例 一 其
只 豁 免 露 台 面 積 的 5 0 %
總 樓 面 面 積 寬 免=單 位 的 實 用 樓 面 空 間
的 2 . 5 % 最 小= 1 平 方 米
每 個 住 宅 單 位 的 最 大 總 樓 面 面 積 寬 免= 3 平
方 米
最 小 露 台 面 積 = 2 平 方 米
1 對 住 宅 單 位 日 後 合 併 並 無 限 制
子－
個 實 用 樓 面 空 間 為 5 0 平 方 米 的 住 宅 單 位 ，
露 台 總 露 台 面 積= 2 . 5 平 方 米 將 可 獲 1 . 2 5
1 現 時 露 台 ／ 工 作 平 台 的 總 樓 面 面 積 寬 免 是 以 每 個 住 宅 單 位 計 算 的 ， 即 每 個 住 宅 單 位 可 獲 最 小
平 方 米 的 總 樓 面 面 積 寬 免 ， 而 在 現 行 制 度 下 ，
則 可 有 2 平 方 米 的 露 台 並 獲 全 數 豁 免 計 算 總 樓
面 面 積
( 2 )
工 作 平 台
z 最 大 總 樓 面 面 積 寬 免 = 1 . 5 平 方 米 z
z z
只 豁 免 工 作 平 台 面 積 的 5 0 %
最 大 總 樓 面 面 積 寬 免 = 0 . 7 5 平 方 米
1 對 住 宅 單 位 日 後 合 併 並 無 限
( 3 )
郵 件 室 ／ 設 有 郵 箱 的 郵 件 派 遞 室
z
z
一 幢 有 3 2 0 個 住 用 單 位 的 樓 可 佔
1 6 平 方 米
非 住 用 樓 可 佔 6 0 平 方 米
z z
撤 銷
沒 有 總 樓 面 面 積 寬 免
( 4 )
加 闊 的 公 用 走 廊 及 升 降 機 大 堂
z
z
沒 有 天 然 通 風 －
介 乎 1 , 2 0 0 毫 米 至 1 , 8 0 0 毫 米 的 走
2
廊 闊 度 即 豁 免 ≤ 0 . 6 米 和 介
乎 1 , 6 5 0 毫 米 至 2 , 2 0 0 毫 米 的 升 降
機 大 堂 闊 度 即 豁 免 ≤ 0 . 5 5 米
可 獲 豁 免
有 天 然 通 風 －
介 乎 1 , 2 0 0 毫 米 至 2 , 2 0 0 毫 米 的 走
2
廊 闊 度 即 豁 免 ≤ 1 米 和 介 乎
z z z
z
例 一 然
只 有 提 供 天 然 通 風 的 有 關 設 施 才 獲 豁 免 如 有 天 然 通 風 ， 則 跟 隨 現 有 準 則
天 然 通 風 應 由 面 向 露 天 地 方 及 總 面 積 ≥ 公
用 走 廊 ／ 大 堂 樓 面 空 間 5 %的 窗 來 提 供
只 適 用 於 住 宅 樓 主 入 口 大 堂 以 外 的 樓 層
子－
條 闊 度 為 2 , 0 0 0 毫 米 而 長 度 為 1 0 米 並 有 天
通 風 的 公 用 走 廊，可 獲 8 平 方 米 的 總 樓 面 面
2 在 現 代 樓 中 提 供 逃 生 途 徑 的 走 廊 及 升 降 機 大 堂 的 一 般 闊 度 分 別 為
z
1 6 5 0 毫 米 至 2 5 0 0 毫 米 的 升 降 機
大 堂 闊 度 即 豁 免 ≤ 0 . 8 5 米 可
獲 豁 免
只 適 用 於 住 宅 樓 主 入 口 大 堂 以
外 的 樓 層
積 寬 免
［= ( 2 , 0 0 0 - 1 , 2 0 0 ) 毫 米 x 1 0 米 ］
( 5 )
非 結 構 預 製 外 牆
z z
z
≤ 3 0 0 毫 米 厚
如 ≥ 1 5 0 毫 米 厚，須 證 明 此 有 結 構
上 的 需 要 屋 署 內 部 指 引 下 的 做
法
如 因 露 台 或 工 作 平 台 而 設 置 門 口 ， 設 置 門 口 的 該 部 分 不 會 獲 豁 免
屋 署 內 部 指 引 下 的 做 法
z z
z
≤ 1 5 0 毫 米 厚
牆 身 ≥ 1 5 0毫 米 厚 的 部 分 須 計 入 總 樓 面 面 積
和 上 蓋 面 積 覆 蓋 率
在 聯 合 作 業 備 考 中 公 屋 署 的 內 部 指
引 如 因 露 台 或 工 作 平 台 而 設 置 門 口 ， 設 置
門 口 的 該 部 分 不 會 獲 豁 免
( 6 )
翼 牆 捕 風 器
及 風 斗
z z z
z
z
翼 牆 伸 出 物 ≤ 1 . 5 米
須 就 較 大 翼 牆 提 供 理 據
翼 牆 應 為 非 承 重 本 身 的 重 量 和 其
表 面 所 受 的 風 壓 而 產 生 的 荷 載 除 外
捕 風 器 及 風 斗 可 獲 豁 免 的 尺 寸 是 按 每 宗 申 請 個 案 的 情 況 作 考 慮
設 施 應 有 助 增 加 樓 的 天 然 通 風
z z
( 7 )
隔 音 屏 障
z
z z
可 獲 豁 免 的 尺 寸 是 按 每 宗 申 請 個 案 的 情 況 作 考 慮
不 是 作 商 業 用 途
可 以 是 一 道 獨 立 牆 不 論 是 否 附 有
伸 出 物 ， 並 且 不 附 連 於 有 關 的 主
體 樓 ， 或 以 懸 臂 方 式 附 連 於 平 台
外 牆
z z
須 在 減 少 噪 音 方 面 提 供 量 化 理 據 其 他 維 持 不 變
( 8 )
隔 聲 鰭
z z z
伸 出 物 ≤ 1 . 5 米
須 就 較 大 伸 出 物 提 供 理 據
隔 聲 鰭 應 為 非 承 重 本 身 的 重 量 和
其 表 面 所 受 的 風 壓 而 產 生 的 荷 載 除 外
z z
須 在 減 少 噪 音 方 面 提 供 量 化 理 據 其 他 維 持 不 變
完 善 生 活 設 施 納 入 整 體 上 限
( 1 )
住 宅 康 樂 設 施
例 如 ： 會 所
z z
≤ 住 用 總 樓 面 面 積 的 5 %
普 遍 獲 接 納 的 設 施 －
– 動 態 設 施 －
游 泳 池 多 用 途 球 場 ／ 排 球 ／ 壁
球 場 籃 球 ／ 足 球 場 網 球 ／ 羽
毛 球 場 兒 童 遊 樂 用 地 遊 戲 室
室 內 高 爾 夫 球 室 球 室 健
身 室 體 育 館 舉 重 健 身 ／ 有 氧
z 上 限 按 比 例 計 算 如 下 －
– ≤ 2 5 0 0 0 平 方 米 ： 住 用 總 樓 面 面 積 的 5 %
– 2 5 , 0 0 1 ~ 5 0 , 0 0 0 平 方 米 ：4 . 5 %／1 , 2 5 0 平 方
米 以 較 大 者 為 準
– 5 0 , 0 0 1 ~ 7 5 , 0 0 0 平 方 米 ：4 . 0 %／2 , 2 5 0 平 方
米 以 較 大 者 為 準
z
z
z
健 身 ／ 運 動 室 保 齡 球 場 溜 冰
場
– 靜 態 設 施 －
休 憩 間 ／ 休 息 室 桌 球 室 桑 拿
／ 水 療 設 施 閱 讀 室 ／ 溫 習 室 ／
圖 書 館 活 動 室 電 腦 ／ 視 像 遊
戲 室 音 樂 室 ／ 卡 拉 O K 房
現 時 或 可 包 括 的 輔 助 設 施 須 視 乎
規 模 和 與 主 要 功 能 的 關 係 而 定
– 會 所 管 理 處 ／ 職 員 室 小 食 店 及
茶 水 間 急 救 室 茶 水 間 及 小 型
酒 吧 不 超 逾 1 0 平 方 米 不 帶
有 商 用 樓 面 空 間 的 地 盤 内 的 廚 房
不 超 逾 1 5 平 方 米
擁 有 餐 廳 和 其 他 明 顯 是 會 員 專 用 和 作 商 業 用 途 設 施 的 豪 華 會 所 不 會 獲 接 受
僅 供 業 主 和 住 戶 及 其 訪 客 專 用
米 以 較 大 者 為 準
– 1 0 0 , 0 0 1 ~ 1 2 5 , 0 0 0 平 方 米 ：3 . 0 %／3 , 5 0 0 平
方 米 以 較 大 者 為 準
– > 1 2 5 , 0 0 0 平 方 米：2 . 5 %／3 , 7 5 0 平 方 米 以
較 大 者 為 準
z 所 有 專 供 康 樂 設 施 之 用 的 中 空 空 間 機 房 包
括 游 泳 池 濾 水 房 有 蓋 行 人 道 等 的 面 積 均 受
康 樂 設 施 的 上 限 規 限 按 上 列 比 例 計 算
z 其 他 維 持 不 變
例 子－
一 個 住 用 總 樓 面 面 積 為 9 0 , 0 0 0 平 方 米 的 發 展
項 目 約 相 等 於 3 幢 有 4 5 層 的 大 廈 將 可 設
有 面 積 為 3 , 1 5 0 平 方 米 的 會 所 ［= 9 0 , 0 0 0 平 方
米 x 3 . 5 %］
( 2 ) z 闊 度 ≤ 2 米 有 蓋 行 人 道 的 平 面 隔 板
有 蓋 行 人 道 z 位 於 公 用 地 方 z 維 持 不 變
的 平 面 隔 板 z 人 口 發 展 規 模 和 隔 板 的 設 計 會 被 花 棚
／ 花 棚 納 入 考 慮 範 圍
者 為 準 ， 但 以 2 0 平 方 米 為 上 限
z 不 適 用 於 面 積 小 於 4 平 方 米 的 天 台
( 3 )
管 理 設 施
z 位 於 公 用 地 方
住 用 －
z 每 5 0 個 住 宅 單 位 可 佔 5 平 方 米 屋
署 內 部 指 引 下 的 做 法 非 住 用 －
z 面 積 並 非 過 大
z 位 於 公 用 地 方
住 用 －
z 公 已 作 以 下 調 整 的 屋 署 內 部 指 引 ： 不 多
於 合 計 總 樓 面 面 積 的 0 . 2 %或 每 5 0 個 住 宅 單
位 可 佔 5 平 方 米 ， 以 較 小 者 為 準
非 住 用 －
z 不 多 於 合 計 總 樓 面 面 積 的 0 . 2 %或 1 2 0 平 方
米 ， 以 較 小 者 為 準 例 子－
一 幢 有 4 0 0 個 住 宅 單 住 或 合 計 總 樓 面 面 積 為
2 0 , 0 0 0 平 方 米 的 住 宅 樓 ， 就 其 管 理 設 施 將
可 獲 4 0 平 方 米 的 總 樓 面 面 積 寬 免
( 4 ) z 一 幢 有 2 4 0 個 住 宅 單 位 的 樓 可 佔 z 撤 銷
小 型 後 勤 服 8 平 方 米 z 沒 有 總 樓 面 面 積 寬 免
務 室 適 用 於
住 宅 樓
( 5 )
較 大 的 升 降
升 降 機 機 ／ 升 降 機 槽 －
z ≥ 1 . 8 2 平 方 米 ／4 . 1 2 平 方 米 住 用
機 槽 z ≥ 2 . 1 平 方 米 ／4 . 4 平 方 米 辦 公 室 ／ 商 業 用 途
容 許 獲 豁 免 的 面 積 －
z 住 用 ： 不 多 於 住 用 總 樓 面 面 積 的
3 . 5 %
z 非 住 用 －
– 總 樓 面 面 積 < 1 0 , 0 0 0 平 方 米：不
多 於 合 計 總 樓 面 面 積 的 3 %
– 總 樓 面 面 積 ≥ 1 0 , 0 0 0 平 方 米：不
多 於 合 計 總 樓 面 面 積 的 2 . 5 %或
最 大 3 0 0 平 方 米 ， 以 較 大 者 為 準
z 須 提 供 升 降 機 證 明 書 以 顯 示 日 後
提 供 的 升 降 機 服 務 在 可 載 容 量 和 等 候 時 間 方 面 會 高 於 可 接 受 的 服 務 水 平 ， 並 且 有 足 夠 的 活 動 空 間 進 行 維 修 保 養 工 作
( 6 ) z 真 正 作 此 用 途 而 不 易 被 不 當 使 住 用 樓 －
入 口 中 空 空 用 ， 以 及 須 視 乎 個 別 情 況 而 定 z 撤 銷
間 ／ 尊 貴 式 z 沒 有 總 樓 面 面 積 寬 免
入 口
非 住 用 樓 －
( 7 ) z 中 空 空 間 應 位 於 客 廳 飯 廳 或 入 口 z 公 屋 署 的 內 部 指 引 為 作 業 備 考
複 式 住 宅 單 大 堂
位 ／ 獨 立 屋 z 應 採 取 有 效 措 施 以 預 防 可 能 出 現
內 的 中 空 的 濫 用 情 況 ， 例 如 ： 直 立 樑 設 計
空 間 面 向 室 外 的 大 玻 璃 沒 有 毗 鄰 結 構
牆 或 樑 等
複 式 住 宅 單 位 屋 署 內 部 指 引 下 的
做 法
z 住 宅 單 位 的 實 用 樓 面 空 間 ≥ 1 5 0
平 方 米
z 中 空 空 間 ≤ 住 宅 單 位 的 實 用 樓 面
空 間 的 1 0 %
z 每 幢 樓 最 多 2 層 中 空
z 最 大 寬 免 = 合 計 住 用 總 樓 面 面 積
的 0 . 5 %
z 淨 空 高 度 ≤ 6 . 5 米
獨 立 屋 屋 署 內 部 指 引 中 的 做
法
z 住 宅 單 位 的 實 用 樓 面 空 間 ≥ 2 5 0
平 方 米
z 中 空 空 間 ≤ 住 宅 單 位 的 實 用 樓 面
z 淨 空 高 度 ≤ 7 . 0 米
( 8 )
喉 管 槽 ／ 空 氣 槽 ／ 煙 囪 管 道
喉 管 槽 ／ 空 氣 槽
z 真 正 作 此 用 途 而 設 計 恰 當 ， 並 設 有
足 夠 的 通 道 供 檢 查 及 維 修 之 用 煙 囪 管 道
z 構 成 樓 其 中 的 組 成 部 分
z 維 持 不 變
( 9 )
非 强 制 性 機
房 例 如 ： 送
風 櫃 房 空 調
機 房
z z
z
視 乎 個 別 情 況 的 理 據 送 風 櫃 房 －
≤ 合 計 總 樓 面 面 積 的 4 %
空 調 機 房 －
≤ 合 計 總 樓 面 面 積 的 1 %
z 維 持 不 變
( 1 0 )
機 房 和 有 蓋
樓 面 空 間 以
容 納 具 能 源 效 益 或 環 保 的 系 統 ／ 設
施 例 如 雨 水
／ 洗 盥 污 水 循 環 系 統 等
z 視 乎 個 別 情 況 的 理 據 z 須 在 節 省 能 源 ／ 對 環 境 的 益 處 方 面 提 供 量 化
環 保 及 完 善 生 活 設 施 不 納 入 寬 免 上 限
( 1 ) z 容 許 的 最 多 空 中 花 園 數 目 － z 如 須 設 有 避 火 層 而 不 擬 將 其 設 在 天 台 ， 應 合
公 用 空 中 花 – 住 宅 樓 每 1 5 層 1 個 併 避 火 層 和 空 中 花 園
園 – 非 住 宅 樓 每 2 0 層 1 個 z 不 可 緊 接 在 平 台 花 園 之 上 或 之 下 提 供 空 中 花
z 綠 化 ≥ 2 5 % 園 除 非 有 足 夠 的 環 境 理 據
z 空 中 花 園 佔 用 ≥ 1 / 3 樓 面 面 積 z 增 加 綠 化 至 ≥ 3 0 %
z 其 他 技 術 規 定 － z 如 整 體 樓 高 度 受 到 關 注 ， 空 中 花 園 可 能 不
獲 總 樓 面 面 積 寬 免
– 只 可 由 公 用 地 方 通 往 這 類 花 園
– 淨 高 度 ≥ 4 . 5 米 z 其 他 維 持 不 變
例 子－
– 可 設 有 避 火 層 ， 惟 須 遵 有 關 防
火 則 的 規 定 一 幢 有 5 5 層 的 樓 將 可 有 2 個 避 火 層 暨 空 中
– 如 位 於 工 業 大 廈 內 ， 不 准 作 動 態 花 園 ， 以 及 1 個 獨 立 的 空 中 花 園
康 樂 用 途
– 僅 供 業 主 和 住 戶 及 其 訪 客 專 用
( 2 ) z 只 包 括 在 塔 式 大 廈 的 樓 層 底 部 範 z 公 屋 署 有 關 住 宅 樓 的 5 %上 限 的 內 部
有 蓋 花 園 ／ 圍 內 的 地 方 指 引
遊 樂 場 地 ／ z 僅 供 業 主 和 住 戶 及 其 訪 客 專 用 z 其 他 維 持 不 變
公 用 平 台 花 住 宅 樓
園
z ≤ 住 用 總 樓 面 面 積 的 5 % 屋 署
z 場 地 屬 開 放 式 的 設 計 商 業 ／ 工 業 大 廈
z 淨 空 高 度 ≥ 4 . 5 米
z 只 作 休 憩 之 用 ， 即 不 准 作 動 態 康 樂
用 途
z 綠 化 ≥ 2 5 %
( 3 )
在 電 影 院 商
場 等 的 高 淨 空 ／ 中 空 空 間
在 電 影 院 和 劇 院 樓 座 銀 行 大 堂 和 商 場 位 於 單 梯 建 築 物 地 面 層 上 的 閣 樓 層 前 方 演 奏 廳 體 育 館 學 校 禮 堂 宗 教 場 所 的 高 淨 空 ／ 中 空 空 間 －
z 真 正 作 此 用 途 而 不 易 被 不 當 使
用 ， 以 及 須 視 乎 個 別 情 況 而 定
商 場 的 中 空 空 間 －
z 上 限 為 商 場 面 積 的 1 0 %
其 他 在 戲 院 等 商 場 以 外 的 地 方 的 中 空 空 間 －
z 維 持 不 變
強 制 性 設 施 不 納 入 整 體 上 限
( 1 )
必 需 的 機 房 和 其 他 裝 備 3
z 視 乎 個 別 情 況 的 理 據 z 維 持 不 變
( 2 ) z 跟 從 有 關 逃 生 途 徑 的 作 業 則 z 將 與 空 中 花 園 結 合 如 適 用
3 必 需 的 機 房 包 括 消 防 裝 置 機 房 垃 圾 房 垃 圾 及 物 料 回 收 房 ／ 室 物 料 回 收 房 垃 圾 槽 垃 圾 漏 斗 室 電 訊 及 廣 播 服 務 室 水
避 火 層 z 或 與 空 中 花 園 結 合 z 其 他 維 持 不 變
( 3 )
公 用 通 道
z 根 據 契 約 ／ 分 區 計 劃 大 綱 圖 的 規
定 ， 豁 免 計 算 撥 出 地 方 的 面 積
z 維 持 不 變
其 他 項 目 不 納 入 整 體 上 限
( 1 )
停 車 場 及 汽
z 只 限 僅 供 住 戶 及 他 們 的 真 正 訪 客
使 用 的 私 人 停 車 場
z 根 據 特 定 地 盤 需 求 證 明 設 計 與 局 合 理 ， 並
達 至 運 輸 署 滿 意 的 程 度 ： 如 實 際 需 求 較 香
車 上 落 客 貨
的 空 間 和 有
關 斜 道 及 其 他 設 施
z 停 車 位 數 目 由 運 輸 署 評 定 ， 該 署 會
考 慮 發 展 項 目 的 地 點 規 模 和 單 位
面 積 ， 以 及 項 目 與 鐵 路 運 輸 的 距
離 ， 並 會 參 考 香 港 規 劃 標 準 與 準
z
港 規 劃 標 準 與 準 則 的 為 低 ， 總 樓 面 面 積 寬
免 會 根 據 實 際 需 求 而 定
地 下 停 車 場 可 獲 1 0 0 %總 樓 面 面 積 寬 免 ； 地
面 停 車 場 可 獲 5 0 %總 樓 面 面 積 寬 免
則 z 如 有 足 夠 證 據 證 明 個 別 地 盤 因 受 現 場 限 制 而
根 據 香 港 規 劃 標 準 與 準 則 使 興 建 地 下 停 車 場 在 技 術 上 不 可 行 ， 又 或 地
( i ) 私 人 住 宅 樓
z 標 準 比 率 = R 1 x R 2
z R 1 根 據 住 宅 單 位 面 積 －
< 4 0 平 方 米 ：0 . 0 6 7 - 0 . 1／ 住 宅 單 位
4 0 - 6 9 . 9 平 方 米：0 . 11 - 0 . 1 7／ 住 宅 單
位
7 0 - 9 9 . 9 平 方 米 ：0 . 2 8 - 0 . 4 2／ 住 宅
單 位
1 0 0 - 1 5 9 . 9 平 方 米 ：0 . 5 6 - 0 . 8 3／ 住
z
面 停 車 場 不 會 對 周 邊 地 方 造 成 環 境 或 視 覺 上
的 不 利 影 響 ， 地 面 停 車 場 亦 可 獲 1 0 0 %總 樓
面 面 積 寬 免
受 地 盤 限 制 而 使 興 建 地 下 停 車 場 在 技 術 上 不 可 行 的 例 子 包 括 －
( a ) 位 於 附 表 所 列 地 區 第 1 號 半 山 內 的
宅 單 位
> 1 5 9 . 9 平 方 米 ：1 - 1 . 5／ 住 宅 單 位
z R 2 根 據 火 車 站 5 0 0 米 半 徑 範 圍
5 0 0 米 半 徑 範 圍 內 ：0 . 8 5
5 0 0 米 半 徑 範 圍 外 ：1
( i i ) 零 售 設 施
z 發 展 密 度 第 1 區 －
1 個 車 位 ／ 每 2 0 0 ~ 3 0 0 平 方 米 的 總
樓 面 面 積 －
z 發 展 密 度 第 2 及 3 區
首 2 , 0 0 0 平 方 米 1 個 車 位 ／ 每
4 0 ~ 5 0 平 方 米 的 總 樓 面 面 積
超 過 2 , 0 0 0 平 方 米 1 個 車 位 ／
每 1 5 0 ~ 2 0 0 平 方 米 的 總 樓 面 面 積
( i i i ) 辦 公 室
z 首 1 5 , 0 0 0 平 方 米 1 個 車 位 ／ 每
1 5 0 ~ 2 0 0 平 方 米 的 總 樓 面 面 積
z 超 過 1 5 , 0 0 0 平 方 米 1 個 車 位 ／
每 2 0 0 ~ 3 0 0 平 方 米 的 總 樓 面 面 積
( i v ) 酒 店
z 主 要 區 及 新 鎮 －
1 個 車 位 ／ 每 1 0 0 個 房 間 ；0 . 5 - 1
( b ) 位 於 附 表 所 列 地 區 第 2 號 新 界 西 北 部
和 第 4 號 馬 鞍 山 內 的 地 盤 ， 當 中 的
大 理 岩 基 岩 中 可 能 有 體 積 較 大 的 溶 洞 ， 而 這 些 土 地 狀 況 可 能 令 進 行 大 規 模 的 地 下 建 造 工 程 遇 到 重 大 困 難 ；
( c ) 位 於 附 表 所 列 地 區 第 3 號 鐵 路 保 護 區
內 的 地 盤 ， 因 鐵 路 構 築 物 和 港 鐵 站 的 存 在 使 地 下 建 造 工 程 的 進 行 受 到 限 制 ； 或
( d ) 位 於 主 要 地 下 設 施 之 上 或 受 其 他 複 雜 岩
土 限 制 的 地 盤
z 接 納 地 面 停 車 場 不 會 對 周 邊 地 方 造 成 環 境 或
視 覺 上 的 不 利 影 響 的 擬 議 準 則 －
( a ) 地 盤 位 於 偏 遠 地 區 ， 以 及 設 有 地 面 停 車
場 的 擬 建 發 展 項 目 可 獲 規 劃 署 接 納 ； 或
( b ) 地 盤 位 於 相 關 分 區 計 劃 大 綱 圖 的 住 宅 發
展 密 度 第 3 區 ， 而 按 照 就 香 港 發 展 項
目 進 行 空 氣 流 通 評 估 技 術 指 南 進 行 的
空 氣 流 通 評 估 顯 示 設 有 地 面 停 車 場 的 擬 建 發 展 項 目 的 行 人 風 環 境 屬 良 好 ， 以 及 視 覺 影 響 研 究 證 實 有 關 方 案 不 會 對 周 邊 地 方 造 成 視 覺 上 的 不 利 影 響
z 所 有 將 獲 寬 免 的 停 車 位 均 有 條 件 配 備 電 動 車
